广州首轮供地流拍率仅5.6% 总揽金341.4亿元

相比去年集中供地的表现,广州今年首轮供地回温不少,流拍率仅为5.6%。

5月5日,广州年内集中供地首秀,除1宗地块流拍外,其余17宗地均出让成功,总揽金341.4亿元。

其中,白云空港、荔湾金桥二期2宗地块获多家房企竞拍并溢价成交,荔湾区陆居路地块因无人报价流拍。

对于广州此次土拍的表现,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“广州今年首轮集中土拍比较成功,避免了去年第二、三批集中供地30%左右的流拍率。”

广州土拍热度回温

相比于2021年土拍的冷淡,广州今年首轮供地热闹了不少。

据克而瑞数据,今年广州第一轮集中供地仅流拍1宗,流拍率为5.6%,是广州2021年以来四次集中土拍中流拍率最小的,去年第一轮集中供地的流拍率为12.5%。

此外,从揽金规模看,本轮土拍揽金341.4亿元,比去年第三轮供地成交的302.6亿元高出将近40亿元。

值得注意的是,本轮供地有2宗地块溢价出让,分别为白云区空港大道中东侧AB2904003地块和荔湾区金桥二期地块,其余15宗地块均为底价成交,1宗地块流拍。

其中,白云区空港大道中东侧AB2904003地块,经过约25轮报价,由中海地产斩获,最高溢价15%,成交总价27.2亿元+住宅自持比例9%。而荔湾区金桥二期地块,历经11轮报价,由民企兰园控股溢价10%获得。

对此,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,2宗土地溢价成交,显示房企对于有机会实现高溢价的高价值地块更为追捧,与近年来广州高端住宅市场的强势表现暗合。

李宇嘉则表示,此次拍地底价和溢价率比较合理,政府顺利出让的心态很明显。所以,在底价制定上偏保守,以白云区空港大道地块为例,中海以27.2亿封顶总价+自持9%拿下,可售楼面价约4.1万元/平,计容楼面价3.45万元/平,远低于近年来同区域普遍在4万/平以上的楼面价。

此外,本次土拍还凸显政府让利的特点。

据李宇嘉分析,18宗地中,11宗来自中心六区,这也是2021年至今四次集中供地中,第一次中心区供地宗数占比大于外围区。可见,地方政府把压箱底的好地块拿出来了。

“此次供地,地价比较低,取消了竞配建,全面给开发商让利,再加上国家及地方全面纾困行业和市场,预计下半年市场会回升,一批次供地预计在年底入市,将获得不错销售业绩的同时,项目的盈利预期也在提升。”李宇嘉说道。

而在流拍地块方面,本次流拍地块为荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块。不少业内人士认为,这个地块由于出让条件较为苛刻而导致流拍。

据出让公告,其项目建成后,竞得人需自持商业办公物业不低于AF020208地块计算容积率建筑面积的50%,且自持年限自首次登记之日起不少于10年;并在修缮方案获批后一年内负责出资修缮及维护AF020205地块1处文物等。

仅两家民企拿地

虽然本次土拍房企拿地热情较之前高涨,且有民企参与拿地,但和深圳4月29日土拍一样,国企、央企仍是本次拿地的主力。

据了解,此次成功出让的17宗地,多数被国企、央企、地方城投平台拿下。其中,广州地铁拿下海珠区、白云区各2宗地,均为底价成交,共耗资165亿元,成为最大赢家。越秀地产、广州城建各拿下2宗地。此外,广州南投、番禺交通、知识城、中海等国企或央企亦有所获。

值得注意的是,广州地铁拿下的4宗地基本都要求了竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验,或需签订地铁工程保护等建设管理协议。

“地铁是最大赢家,意味着地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通上,希望地产能提供现金流补充,回补在基建上的巨大投入,以实现地产、交通、区域开发协同。”李宇嘉说道。

而民营房企中,大华集团和兰园控股分别以13.28亿元、5.5亿元的价格,拿下增城区山田站北地块、荔湾区金桥二期地块。

值得一提的是,兰园控股是以溢价10%斩获了荔湾区金桥二期地块。

据悉,兰园控股起源于福建,主营钢铁实业、科技电商、地产开发三大业务。但由于其未上市,基本的财务信息也未披露。而它的地产总部位于广州珠江新城的环球都会广场,在广州开发参与的项目有广州花都兰园·凤翎台、广州花都兰园·翡丽湾。

据安居客中介平台显示,广州花都兰园·凤翎台于2020年5月30日开盘,定于今年年底交房,目前中介平台上显示的参考单价为2.7万元/平。

广州房产中介张微(化名)向记者介绍,目前兰园·凤翎台还有五六十套房源可以选择,现在在做促销活动,不仅有折扣优惠,而且还买房送车位。

而肖文晓认为,本次土拍有沉寂多时的民企出场,且竞争最为激烈的白云地块也有民企出价,显示在政策大环境转好的情况下,民企投资的信心正在缓慢恢复。

不过,据克而瑞分析,从政策面来看,尽管当前行业融资环境有所放宽,但是受惠的主要还是国企、央企以及混合所有制房企,大多数民企的融资渠道仍未打开,即便遇到有优质地块的拿地机会也是心有余而力不足。

而李宇嘉则进一步表示,各地首拍,国企、央企主导,城投平台活跃,一方面是托底土地,避免地价下行对土地市场和楼市的冲击,确保稳地价、稳房价、稳预期。另一方面,民企地产在广州暴雷比较多,估计一时半会缓不过来,也不会拿地。在区域开发、大湾区建设、互联互通等任务比较艰巨的情况下,预计国企、央企继续占主导,并借此让楼市回升,才能实现令地产稳定,化解企业风险的目标。

关键词 : 广州土拍 集中供地 房企竞拍 政府让利

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